Вопрос передачи недвижимости — одна из самых важных и сложных тем в российском законодательстве. Часто перед выбором, как оформить переход права собственности на квартиру или дом, встает дилемма: заключать ли договор дарения (дарственную) или составлять завещание. Особенно остро этот вопрос стоит у пожилых людей, желающих обеспечить передачу своего жилья близкому человеку.

Договор дарения кажется простым и быстрым решением, однако у него есть свои минусы и риски, о которых важно знать заранее. В этой статье мы подробно разберём, какие недостатки и подводные камни скрываются за оформлением дарственной на недвижимость.

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения — это безвозмездная сделка, при которой даритель передает недвижимость (квартиру, дом) другому лицу — одаряемому — который принимает подарок. По закону дарственная должна быть оформлена письменно и зарегистрирована в Росреестре, чтобы переход права собственности стал законным.

В отличие от завещания, право собственности по договору дарения переходит к одаряемому сразу после регистрации, пока даритель еще жив и сохраняет все права на распоряжение своим имуществом.

Основные плюсы договора дарения

• Быстрая передача права собственности: одаряемый становится собственником сразу после регистрации в Росреестре.
• Проще оформить: нотариальное заверение договора не всегда обязательно, договор можно составить самостоятельно.
• Отсутствие налога при близком родстве: если даритель и одаряемый — близкие родственники, налог на дарение (13% от кадастровой стоимости) не взимается.
• Подаренная недвижимость не относится к совместно нажитому имуществу супругов.

Однако вместе с этими преимуществами существует ряд существенных минусов, которые стоит учитывать каждому, кто задумывается о дарственной.

Какие минусы договора дарения?

1. Потеря контроля над недвижимостью и риск выселения

После регистрации дарственной даритель теряет право собственности на квартиру или дом и становится обычным жильцом, если продолжает там жить. Одаряемый имеет законное право выписать дарителя и выселить его из недвижимости без согласия последнего.

Это одна из главных опасностей договора дарения: отношения между сторонами могут испортиться, что приведет к утрате жилья для дарителя. Примером служит ситуация, когда пожилой человек подарил квартиру племяннику, а после смерти последнего вынужден был покинуть квартиру, не сумев оспорить сделку.

2. Невозможность изменить условия или имя одаряемого

Договор дарения — это безотзывная сделка. В отличие от завещания, которое можно переписать или отменить в любое время, дарственную изменить нельзя. Чтобы отменить договор дарения, придется обращаться в суд и доказывать веские причины (например, насилие при подписании, мошенничество, психическое недееспособность дарителя).

Таким образом, если даритель передумал или появились новые обстоятельства, изменить договор дарения без судебного вмешательства невозможно.

3. Налоговые обязательства при дарении не близким родственникам

Если одаряемый не является близким родственником (родителем, ребенком, супругом, братом, сестрой, бабушкой или дедушкой), он обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.

Это может стать существенным финансовым бременем для одаряемого и увеличить общие расходы на оформление сделки. В отличие от завещания, при котором налог на наследство не взимается в такой форме, при дарении налог нельзя избежать.

4. Риски преждевременной смерти одаряемого

Если одаряемый погибает до дарителя, права на недвижимость переходят по наследству уже от одаряемого, что может привести к конфликтам с его наследниками.

Пожилые дарители часто стремятся облегчить процедуру получения жилья наследниками, но в случае преждевременной смерти одаряемого ситуация усложняется, как в известном примере с племянником, погибшим в ДТП, после чего дом унаследовал его сын и распоряжался им вопреки воле первоначального дарителя.

5. Оспаривание дарственной в суде

Договор дарения можно оспорить в судебном порядке, если будет доказано, что:

• Даритель был недееспособен или находился под давлением, шантажом при подписании.
• Даритель не был собственником недвижимости.
• Сделка была совершена с нарушением закона (например, без согласия супруга, если недвижимость в совместной собственности).
• Одаряемый причинил вред здоровью дарителя.

В случае успешного оспаривания договор признают недействительным, но судебные разбирательства могут затянуться и привести к конфликтам внутри семьи.

6. Обязательность оформления договора дарения на землю и дом одновременно

При дарении жилого дома обязательно оформляют передачу земельного участка под домом. Если это условие не выполнено, сделка признается недействительной.

Этот нюанс требует дополнительного внимания и сбора документов, что усложняет процедуру и увеличивает время оформления.

Сравнение с завещанием: когда дарение невыгодно?

В отличие от дарственной, завещание вступает в силу только после смерти наследодателя, что позволяет сохранить право пользования недвижимостью за дарителем. Кроме того, завещание можно менять по своему усмотрению.

Недостатком завещания является более долгий процесс передачи имущества (обычно не менее 6 месяцев), возможные судебные споры с наследниками и необходимость уплаты нотариальных пошлин.

Таким образом, если вы не уверены в добросовестности одаряемого или хотите сохранить за собой право проживать в квартире, лучше выбрать завещание.

Итоги: кому подходит договор дарения и на что обратить внимание

Договор дарения подходит тем, кто:

• Готов передать недвижимость прямо сейчас, а не после своей смерти.
• Уверен в одаряемом и доверяет ему.
• Хотит избежать сложной процедуры наследования.
• Готов принять риски, связанные с потерей контроля над имуществом.

При этом важно:

• Тщательно выбирать одаряемого и фиксировать все условия в договоре.
• Понимать, что договор дарения нельзя изменить или отменить без суда.
• Учесть налоговые обязательства и возможные расходы на оформление.
• Оформлять договор и регистрацию через квалифицированных специалистов.