Долевое строительство — один из самых распространённых способов приобрести квартиру в новостройке. Однако обстоятельства могут измениться: дольщик передумал покупать жильё, обнаружил серьёзные недостатки строительства или застройщик нарушает свои обязательства. В таких ситуациях законом предусмотрена возможность выйти из договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Но сделать это можно не всегда и не во всех случаях. Разберём, когда реально расторгнуть договор, какие существуют механизмы и какие последствия ждут дольщика.

Когда расторжение ДДУ возможно?

Выйти из долевого строительства можно только при наличии веских оснований или при согласии застройщика. Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» устанавливает основные правила расторжения ДДУ. Сегодня существует четыре варианта прекращения договора:

• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика во внесудебном порядке (через уведомление);
• по решению суда.

Каждый из способов имеет свои условия и последствия для сторон.

Можно ли отказаться от ДДУ, если просто передумал?

Самый частый вопрос дольщиков: можно ли расторгнуть договор, если квартира больше не нужна? Важно понимать, что отказаться от ДДУ «по собственному желанию» невозможно. Если застройщик исполняет все обязательства, закон не позволяет дольщику в одностороннем порядке выйти из договора без веских причин.

В такой ситуации остаётся два варианта:

• договориться с застройщиком о расторжении по соглашению сторон;
• переуступить права по ДДУ другому покупателю (оформить договор уступки).

Однако на практике застройщики редко идут на возврат денег добровольно, а уступка прав требует согласия девелопера и регистрации в Росреестре.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон: редкий, но возможный путь

Самый простой путь — достичь согласия с застройщиком. Это возможно, если:

• дольщик согласен на частичный возврат денег или их возврат в рассрочку;
• застройщик сам готов вернуть средства без суда.

В таких случаях составляется письменное соглашение о расторжении, где фиксируются сроки и порядок возврата денег. Но практика показывает, что такие сделки редки: обычно одна из сторон оказывается в проигрыше.

В каких случаях дольщик вправе расторгнуть договор без суда?

Закон № 214-ФЗ (ст. 9) позволяет дольщику в одностороннем порядке отказаться от договора, если застройщик допустил серьёзные нарушения. Среди оснований:

• просрочка передачи квартиры более чем на 2 месяца;
• отказ застройщика устранить недостатки или компенсировать расходы на ремонт;
• существенные дефекты, делающие жильё непригодным для проживания;
• отказ застройщика соразмерно уменьшить цену при выявлении недостатков;
• иные случаи, предусмотренные законом или самим ДДУ.

Если договор заключён с использованием эскроу-счёта, перечень оснований шире: сюда добавляются банкротство застройщика, ликвидация компании или обращение взыскания на земельный участок под стройкой.

Как правильно оформить односторонний отказ?

Форма уведомления законом не установлена, но в нём обязательно должны быть:

• данные дольщика и застройщика;
• реквизиты договора (номер, дата);
• ссылка на конкретный пункт закона;
• расчёт суммы к возврату и реквизиты счёта;
• дата и подпись.

Уведомление отправляется заказным письмом с описью вложения. Датой расторжения считается именно дата отправки, а не получения. Копию уведомления нужно сохранить для Росреестра.

Расторжение через суд: когда без него не обойтись

Если застройщик уклоняется от исполнения договора или не возвращает деньги, остаётся только судебное разбирательство. Суд расторгнет ДДУ, если доказаны:

• прекращение или приостановка строительства;
• внесение существенных изменений в проект (например, уменьшение площади квартиры более чем на 5%);
• изменение назначения общедомового имущества;
• иные основания, указанные в законе или договоре.

В суде дольщик может взыскать не только цену договора, но и неустойку, убытки, моральный вред, а также судебные расходы.

Можно ли вернуть судебные расходы и получить компенсацию?

Да. Если суд примет решение в пользу дольщика, застройщик обязан компенсировать:

• расходы на адвоката и экспертизы;
• госпошлину;
• почтовые и иные траты.

Кроме того, дольщик может взыскать штраф за отказ застройщика добровольно исполнять требования, а также неустойку за просрочку возврата средств.

Особенности расторжения договора с эскроу-счётом

С 1 июля 2019 года большинство сделок по долевому строительству проходят через эскроу-счета. В этом случае деньги хранятся в банке и застройщик их не получает до ввода дома в эксплуатацию.

При расторжении ДДУ эскроу-счёт закрывается, и средства автоматически возвращаются дольщику. Однако взыскать неустойку с застройщика нельзя, поскольку фактически он не пользовался деньгами.

Нужно ли согласие банка или супруга при расторжении ДДУ?

Если квартира покупалась в ипотеку, то ДДУ является залоговым обязательством. В ряде случаев банк потребует согласия на расторжение договора или может потребовать досрочного погашения кредита.

Если жильё приобреталось в браке, то для расторжения может понадобиться согласие супруга, особенно когда квартира оформлялась в совместную собственность.

Как зарегистрировать расторжение ДДУ?

Любое прекращение договора подлежит регистрации в Росреестре. Для этого подаётся заявление и документ-основание (уведомление, соглашение или решение суда), а также оплачивается госпошлина (350 рублей для физлиц).

После регистрации прекращения договора дольщик освобождается от обязательств, а застройщик обязан вернуть деньги в установленные сроки.

Сроки возврата денег дольщику

• При внесудебном расторжении — 20 рабочих дней с момента уведомления.
• При судебном расторжении — 10 рабочих дней после вступления решения суда в силу.

Если застройщик уклоняется, средства можно взыскать через приставов.

Итоги: сколько реально стоит участие в долевом строительстве

Выйти из долевого строительства можно, но только при наличии оснований, предусмотренных законом, либо по соглашению сторон. Простое «передумал» здесь не работает: договор защищает интересы застройщика не меньше, чем дольщика.

Если девелопер нарушает сроки, качество строительства или приостанавливает проект, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть деньги, а также взыскать неустойку и убытки. Но если дело касается личного решения отказаться от квартиры, всё зависит от условий договора и готовности застройщика пойти навстречу.

Для защиты интересов при расторжении ДДУ лучше заранее консультироваться с юристами и использовать возможности, предусмотренные законом № 214-ФЗ.