г. Москва, ул. Марксистская, дом 20, стр. 8, помещ. 1/1 +7 (991) 685-27-88 Verh.liga@gmail.com
Долевое строительство — один из самых распространённых способов приобрести квартиру в новостройке. Однако обстоятельства могут измениться: дольщик передумал покупать жильё, обнаружил серьёзные недостатки строительства или застройщик нарушает свои обязательства. В таких ситуациях законом предусмотрена возможность выйти из договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Но сделать это можно не всегда и не во всех случаях. Разберём, когда реально расторгнуть договор, какие существуют механизмы и какие последствия ждут дольщика.
Выйти из долевого строительства можно только при наличии веских оснований или при согласии застройщика. Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» устанавливает основные правила расторжения ДДУ. Сегодня существует четыре варианта прекращения договора:
Каждый из способов имеет свои условия и последствия для сторон.
Самый частый вопрос дольщиков: можно ли расторгнуть договор, если квартира больше не нужна? Важно понимать, что отказаться от ДДУ «по собственному желанию» невозможно. Если застройщик исполняет все обязательства, закон не позволяет дольщику в одностороннем порядке выйти из договора без веских причин.
В такой ситуации остаётся два варианта:
Однако на практике застройщики редко идут на возврат денег добровольно, а уступка прав требует согласия девелопера и регистрации в Росреестре.
Самый простой путь — достичь согласия с застройщиком. Это возможно, если:
В таких случаях составляется письменное соглашение о расторжении, где фиксируются сроки и порядок возврата денег. Но практика показывает, что такие сделки редки: обычно одна из сторон оказывается в проигрыше.
Закон № 214-ФЗ (ст. 9) позволяет дольщику в одностороннем порядке отказаться от договора, если застройщик допустил серьёзные нарушения. Среди оснований:
Если договор заключён с использованием эскроу-счёта, перечень оснований шире: сюда добавляются банкротство застройщика, ликвидация компании или обращение взыскания на земельный участок под стройкой.
Форма уведомления законом не установлена, но в нём обязательно должны быть:
Уведомление отправляется заказным письмом с описью вложения. Датой расторжения считается именно дата отправки, а не получения. Копию уведомления нужно сохранить для Росреестра.
Если застройщик уклоняется от исполнения договора или не возвращает деньги, остаётся только судебное разбирательство. Суд расторгнет ДДУ, если доказаны:
В суде дольщик может взыскать не только цену договора, но и неустойку, убытки, моральный вред, а также судебные расходы.
Да. Если суд примет решение в пользу дольщика, застройщик обязан компенсировать:
Кроме того, дольщик может взыскать штраф за отказ застройщика добровольно исполнять требования, а также неустойку за просрочку возврата средств.
С 1 июля 2019 года большинство сделок по долевому строительству проходят через эскроу-счета. В этом случае деньги хранятся в банке и застройщик их не получает до ввода дома в эксплуатацию.
При расторжении ДДУ эскроу-счёт закрывается, и средства автоматически возвращаются дольщику. Однако взыскать неустойку с застройщика нельзя, поскольку фактически он не пользовался деньгами.
Если квартира покупалась в ипотеку, то ДДУ является залоговым обязательством. В ряде случаев банк потребует согласия на расторжение договора или может потребовать досрочного погашения кредита.
Если жильё приобреталось в браке, то для расторжения может понадобиться согласие супруга, особенно когда квартира оформлялась в совместную собственность.
Любое прекращение договора подлежит регистрации в Росреестре. Для этого подаётся заявление и документ-основание (уведомление, соглашение или решение суда), а также оплачивается госпошлина (350 рублей для физлиц).
После регистрации прекращения договора дольщик освобождается от обязательств, а застройщик обязан вернуть деньги в установленные сроки.
Если застройщик уклоняется, средства можно взыскать через приставов.
Выйти из долевого строительства можно, но только при наличии оснований, предусмотренных законом, либо по соглашению сторон. Простое «передумал» здесь не работает: договор защищает интересы застройщика не меньше, чем дольщика.
Если девелопер нарушает сроки, качество строительства или приостанавливает проект, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть деньги, а также взыскать неустойку и убытки. Но если дело касается личного решения отказаться от квартиры, всё зависит от условий договора и готовности застройщика пойти навстречу.
Для защиты интересов при расторжении ДДУ лучше заранее консультироваться с юристами и использовать возможности, предусмотренные законом № 214-ФЗ.