Банкротство застройщика — одна из самых сложных ситуаций для участников долевого строительства. Потеря доверия к компании, замороженные стройки и финансовые потери ставят дольщиков перед выбором: ждать завершения строительства или требовать возврат средств. В этой статье подробно разберём, как возникает банкротство, кто может инициировать процедуру, что происходит с недвижимостью и деньгами дольщиков, а также как защитить свои права.
Почему застройщик становится банкротом
Банкротство компании — это признание её финансовой несостоятельности. Застройщик может столкнуться с невозможностью выполнять обязательства по различным причинам:
- резкий рост цен на строительные материалы и услуги подрядчиков, в том числе из-за колебаний валютных курсов;
- ошибки в бизнес-плане и неверное распределение финансовых ресурсов;
- крупные выплаты по судебным решениям при задержке строительства;
- мошеннические действия внутри компании или со стороны контрагентов;
- форс-мажорные обстоятельства, такие как пандемии или природные катастрофы.
Если решить финансовые проблемы не удаётся, компания имеет право объявить себя банкротом. При этом она снимает с себя долговые обязательства, но часто теряет активы и рыночную репутацию, а бизнес приходится начинать практически с нуля.
Для дольщика это означает потенциальную заморозку строительства и необходимость выбора: либо вернуть деньги, либо ждать завершения строительства.
Эскроу-счета как инструмент защиты дольщиков
С июля 2019 года для участников долевого строительства обязательным стало использование эскроу-счетов. На них средства дольщиков «замораживаются» до окончания строительства, и застройщик не может распоряжаться деньгами до сдачи объекта.
Преимущества эскроу-счетов:
- гарантированная возможность возврата вложений, если стройка остановлена;
- ограничение риска нецелевого использования средств застройщиком;
- привлечение финансовых ресурсов через банки для завершения строительства.
Однако остаются вопросы: что произойдёт, если обанкротится банк, где открыт счёт? Действует страхование вкладов только до 10 млн рублей, а большие суммы остаются под риском.
Кто может инициировать банкротство застройщика
Признать компанию банкротом вправе только суд. Процедура инициируется, если:
- задолженность перед кредиторами превышает 300 000 рублей;
- выплаты просрочены более трёх месяцев.
Инициировать банкротство может:
- сам застройщик;
- кредиторы, включая дольщиков и поставщиков;
- госорганы — Фонд защиты прав дольщиков, налоговая служба, муниципальные органы.
Суд оценивает финансовое состояние компании: если она способна продолжать строительство, суд может разрешить работу с ограничениями. Если нет — имущество компании продаётся с торгов, а организация ликвидируется.
Как изменяется судьба дома и квартир дольщиков
После банкротства застройщика возможны два сценария достройки:
- Передача объекта новому застройщику, который завершит строительство и выполнит обязательства перед дольщиками.
- Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) дольщиками для самостоятельной достройки. Этот вариант сложен и требует управленческих и финансовых ресурсов.
Как узнать о банкротстве застройщика
После признания компании банкротом суд назначает конкурсного управляющего. Он уведомляет кредиторов, в том числе дольщиков, по почте.
Дополнительно объявление публикуется в официальных СМИ, таких как газета «Коммерсантъ», и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Проверка статуса компании возможна по ИНН или ОГРН. Важно: после объявления банкротства требования предъявляются только через управляющего или арбитражный суд, обычные суды не рассматривают подобные дела.
Дольщик: деньги или квартира?
Дольщики имеют право на два варианта:
- Отказ от квартиры и возврат денег — дольщик включается в «Реестр требований участников строительства». Можно также потребовать неустойку за просрочку.
- Получение квартиры — дольщик включается в «Реестр требований о передаче помещений». Варианты: получение готовой квартиры или участие в ЖСК/достройке новым застройщиком.
Срок на подачу заявления — три месяца с момента получения уведомления от управляющего.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Процедура включает три основные формы:
- Конкурсное производство — основной вариант. Имущество застройщика продаётся, деньги распределяются между кредиторами.
- Внешнее управление — управляющий получает контроль над компанией, пытается восстановить платёжеспособность и завершить строительство.
- Мировое соглашение — застройщик договаривается с кредиторами о частичном удовлетворении требований.
Конкурсное производство обычно длится от 1 года с возможным продлением на 6 месяцев.
Как оформить требования дольщика
Чтобы защитить свои права, дольщик должен:
- направить заявление конкурсному управляющему с указанием ФИО, контактов и данных ДДУ;
- приложить копии договора, платёжных документов и паспорта;
- отправить письмо ценным письмом с описью вложения.
Управляющий рассматривает требования в течение 30 рабочих дней и публикует решение в ЕФРСБ. Решение можно обжаловать в суде.
Собрание кредиторов: участвовать обязательно
Первое собрание кредиторов проходит не позднее четырёх месяцев с даты публикации банкротства. Дольщики получают информацию о состоянии дел и могут влиять на решения о продаже имущества и распределении средств.
Если присутствовать невозможно — всю информацию можно получить в ЕФРСБ и через отчёты управляющего.
Возврат денег при банкротстве
Деньги дольщиков распределяются в очередности:
- Вред жизни и здоровью;
- Выплаты бывшим сотрудникам;
- Требования дольщиков;
- Прочие кредиторы.
Если средств не хватает, деньги делятся пропорционально уплаченным суммам. Договоры после 2017 года защищены Компенсационным фондом долевого строительства.
Ждать квартиру или требовать деньги?
Выбор зависит от оценки рисков:
- возврат средств быстрее, но может быть частичным;
- ожидание квартиры — шанс получить недвижимость, но достройка может растянуться на годы.
Эскроу-счета призваны минимизировать риски и облегчить возврат вложений дольщикам.
Как инициируется банкротство застройщика
Банкротство запускается по закону о банкротстве:
- при наличии требований на сумму от 2 млн рублей с просрочкой более 3 месяцев;
- публикация в ЕФРСБ обязательна за 15 дней до обращения в суд;
- инициировать банкротство может должник, кредиторы, Фонд или госорганы.
Дольщики включаются в реестр требований и могут выбрать денежное возмещение или передачу недвижимости.
Итог: защита прав дольщика
Банкротство застройщика — сложная, но регулируемая процедура. Главное для участников долевого строительства:
- следить за новостями о банкротстве через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел;
- вовремя подавать требования конкурсному управляющему;
- участвовать в собраниях кредиторов;
- оценивать, выгоднее ли вернуть деньги или ждать завершения строительства.
Правильная подготовка и своевременные действия позволяют дольщикам минимизировать потери и сохранить шансы на получение квартиры или возврат вложений.