Эскроу-счета стали важнейшим инструментом защиты участников долевого строительства в России. Система введена в 2019 году и сегодня полностью заменила прежнюю схему прямых расчетов с застройщиком. Но у дольщиков закономерен вопрос: что будет с эскроу-счетом при банкротстве застройщика? Чтобы ответить на него, нужно разобраться в механизме работы счетов, роли государства и правовых последствиях.

Эскроу-счёт: почему он считается «защитным барьером»

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, деньги дольщиков не поступают напрямую к застройщику. Они размещаются в банке на эскроу-счёте до тех пор, пока объект не получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Особенности:

• Банк, где открыт счёт, должен соответствовать требованиям Правительства РФ (Постановление № 697 от 18.06.2018).
• Деньги на эскроу-счёте не подлежат аресту или списанию по долгам застройщика и самого дольщика.
• Стороны договора не вправе распоряжаться средствами до выполнения условий.
• Проценты по счету не начисляются.

Таким образом, даже если застройщик испытывает финансовые трудности, средства дольщиков остаются заблокированными в банке. Однако в случае официального признания застройщика банкротом вступают в действие дополнительные механизмы защиты.

Законодательная защита: роль Фонда защиты прав дольщиков

В 2017 году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ, которым учреждён Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Этот институт играет ключевую роль, если застройщик обанкротился.

Фонд финансируется обязательными взносами самих девелоперов — 1,2% от каждого ДДУ. Средства учитываются на специальном счёте, на который не может быть обращено взыскание.

Полномочия Фонда:

• завершение проблемных объектов строительства;
• финансирование нового строительства на альтернативных участках;
• организация выплат компенсаций дольщикам;
• ведение реестра проблемных объектов.

Именно Фонд решает, что делать с проектом: достраивать его или возвращать людям деньги.

Сценарий первый: возврат денег дольщикам

Если Фонд принимает решение о компенсации, то вступает в силу ст. 13 ФЗ № 218. Сумма выплаты рассчитывается так:

• площадь помещения (не более 120 м²) × рыночная стоимость 1 м² на дату банкротства;
• при этом сумма не может быть меньше цены, уплаченной по договору.

Определение рыночной цены проводит независимый оценщик.

Деньги перечисляются дольщику банком в течение 10 дней после поступления документов от Фонда. Но важно: если право требования куплено уже после признания застройщика банкротом, то на компенсацию оно не распространяется.

Сценарий второй: завершение строительства

Фонд может признать целесообразным достроить объект. Для этого проводится строительная экспертиза, проверяются права на землю и разрешительная документация.

Если решение положительное:

• Фонд становится новым застройщиком;
• информация публикуется на официальном сайте в течение 3 дней;
• дольщики вправе претендовать на свои квартиры после завершения работ.

Если решение отрицательное (например, у застройщика не было прав на землю или лицензии), объект может быть исключён из программы достройки, и тогда дольщикам остаётся только денежная компенсация.

Как действовать дольщику при банкротстве застройщика

Участнику долевого строительства предоставлены два варианта:

1. Отказаться от квартиры и вернуть деньги.
   Если ДДУ заключён с использованием эскроу-счёта, дольщик может отказаться от договора до ввода дома в эксплуатацию. Банк возвращает деньги напрямую после снятия записи о регистрации договора в ЕГРН.
2. Сохранить право на квартиру.
   Для этого нужно включить свои требования в реестр требований участников долевого строительства. Важно уложиться в сроки: 60 календарных дней со дня публикации уведомления о банкротстве. Если срок пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд.

Ограничения

• В реестр не включаются требования о передаче нежилых помещений более 7 м² (например, коммерческая недвижимость). В таких случаях возможно только денежное возмещение.
• Изменить выбранный способ компенсации (деньги или квартира) самостоятельно дольщик не может — это решается только в судебном порядке.

Что происходит с эскроу-счетом?

При банкротстве застройщика деньги на эскроу-счёте остаются в банке до окончательного решения. Если Фонд принимает решение о возврате средств, банк перечисляет их дольщикам. Если же выбрана стратегия достройки, средства могут быть направлены на финансирование проекта в установленном законом порядке.

Таким образом, риск утраты вложений минимизирован: дольщик в любом случае получает либо жильё, либо возврат средств.

Итог: гарантия безопасности вложений

Эскроу-счета в сочетании с деятельностью Фонда защиты прав дольщиков обеспечивают реальную защиту интересов граждан. Даже при банкротстве застройщика деньги дольщиков не исчезают и не уходят кредиторам. Они возвращаются покупателям либо используются для завершения строительства.

Система эскроу доказала свою эффективность и стала основой доверия к долевому строительству в России. Ответ на вопрос «Что будет с эскроу-счётом при банкротстве застройщика?» однозначен: средства защищены, а дольщики получают гарантии — либо в виде квартиры, либо в виде возврата денег.