г. Москва, ул. Марксистская, дом 20, стр. 8, помещ. 1/1 +7 (991) 685-27-88 Verh.liga@gmail.com
Эскроу-счета стали важнейшим инструментом защиты участников долевого строительства в России. Система введена в 2019 году и сегодня полностью заменила прежнюю схему прямых расчетов с застройщиком. Но у дольщиков закономерен вопрос: что будет с эскроу-счетом при банкротстве застройщика? Чтобы ответить на него, нужно разобраться в механизме работы счетов, роли государства и правовых последствиях.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, деньги дольщиков не поступают напрямую к застройщику. Они размещаются в банке на эскроу-счёте до тех пор, пока объект не получит разрешение на ввод в эксплуатацию.
Особенности:
Таким образом, даже если застройщик испытывает финансовые трудности, средства дольщиков остаются заблокированными в банке. Однако в случае официального признания застройщика банкротом вступают в действие дополнительные механизмы защиты.
В 2017 году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ, которым учреждён Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Этот институт играет ключевую роль, если застройщик обанкротился.
Фонд финансируется обязательными взносами самих девелоперов — 1,2% от каждого ДДУ. Средства учитываются на специальном счёте, на который не может быть обращено взыскание.
Полномочия Фонда:
Именно Фонд решает, что делать с проектом: достраивать его или возвращать людям деньги.
Если Фонд принимает решение о компенсации, то вступает в силу ст. 13 ФЗ № 218. Сумма выплаты рассчитывается так:
Определение рыночной цены проводит независимый оценщик.
Деньги перечисляются дольщику банком в течение 10 дней после поступления документов от Фонда. Но важно: если право требования куплено уже после признания застройщика банкротом, то на компенсацию оно не распространяется.
Фонд может признать целесообразным достроить объект. Для этого проводится строительная экспертиза, проверяются права на землю и разрешительная документация.
Если решение положительное:
Если решение отрицательное (например, у застройщика не было прав на землю или лицензии), объект может быть исключён из программы достройки, и тогда дольщикам остаётся только денежная компенсация.
Участнику долевого строительства предоставлены два варианта:
При банкротстве застройщика деньги на эскроу-счёте остаются в банке до окончательного решения. Если Фонд принимает решение о возврате средств, банк перечисляет их дольщикам. Если же выбрана стратегия достройки, средства могут быть направлены на финансирование проекта в установленном законом порядке.
Таким образом, риск утраты вложений минимизирован: дольщик в любом случае получает либо жильё, либо возврат средств.
Эскроу-счета в сочетании с деятельностью Фонда защиты прав дольщиков обеспечивают реальную защиту интересов граждан. Даже при банкротстве застройщика деньги дольщиков не исчезают и не уходят кредиторам. Они возвращаются покупателям либо используются для завершения строительства.
Система эскроу доказала свою эффективность и стала основой доверия к долевому строительству в России. Ответ на вопрос «Что будет с эскроу-счётом при банкротстве застройщика?» однозначен: средства защищены, а дольщики получают гарантии — либо в виде квартиры, либо в виде возврата денег.