В современном гражданском обороте недвижимость нередко оказывается в долевой собственности, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. Вопрос о том, какую долю в квартире нельзя продать, волнует многих, особенно в условиях новых законодательных изменений и сложностей, связанных с микродолями. В этой статье мы подробно разберем, какие доли ограничены в продаже, каковы правовые основания таких ограничений, и что важно знать каждому собственнику, собирающемуся распоряжаться своей частью жилья.

Откуда берутся доли в квартире и почему они бывают разные?

Долевая собственность возникает, когда квартира принадлежит нескольким лицам — собственникам. В зависимости от условий владения, различают:

• Совместную собственность — доли не выделены, все собственники равноправны и пользуются квартирой совместно.
• Долевую собственность — доли четко распределены между владельцами, например, 1/2, 1/3, 1/10 и так далее.

Доли могут быть:

• Идеальными — означают часть прав на всю квартиру без выделения конкретного помещения. Владельцы могут свободно перемещаться по всей квартире.
• Выделенными — подразумевают конкретное помещение (комнату), которое закреплено за собственником. В этом случае можно ограничить доступ других собственников к этой части квартиры.

Минимальный размер доли: почему появилась эта норма и какие доли нельзя продавать?

До 1 сентября 2022 года законодательство не ограничивало минимальный размер доли в квартире. На практике это приводило к появлению так называемых микродолей — долей, площадь которых могла составлять всего несколько квадратных сантиметров. Такие доли часто использовались для получения прописки или становились объектом злоупотреблений со стороны нечистоплотных риелторов.

Микродоли создавали массу проблем:

• Собрать всю квартиру из множества мелких долей для продажи было практически невозможно.
• Владельцы микродолей могли прописываться и мешать нормальному проживанию соседей.
• Часто использовались для рейдерских захватов и других мошеннических схем.

Для борьбы с этими проблемами в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые запрещают дробить доли на части меньше 6 кв. м при их продаже и иных возмездных сделках. Теперь минимальный размер продаваемой доли составляет 6 квадратных метров.

Важно:

• Доли меньшего размера, чем 6 кв. м, нельзя продавать или иным способом отчуждать.
• Исключение составляют ситуации, когда такие доли возникли по закону, например, при наследовании или приватизации — в этих случаях такие доли считаются законными, но продать их нельзя.

Каким образом действует запрет на продажу долей меньше 6 кв. м?

Если доля в квартире меньше 6 кв. м (за исключением наследования и приватизации), собственник не сможет оформить сделку продажи, мены или иного отчуждения такой доли. Нотариус, заверяющий сделку, не станет ее регистрировать, а Росреестр откажет в регистрации.

Этот запрет действует в рамках законодательства и направлен на предотвращение дробления жилья на бесполезно маленькие части, которые не позволяют эффективно распоряжаться недвижимостью и создают угрозу для законных интересов других собственников.

Какие действия необходимо предпринять перед продажей доли в квартире?

Продажа доли в квартире требует соблюдения ряда обязательных процедур:

1. Уведомление сособственников.
   В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, собственник доли обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и должно содержать все существенные условия сделки — цену, срок, прочее.
2. Право преимущественной покупки.
   Остальные собственники имеют право преимущественной покупки доли в течение одного месяца с момента получения уведомления. Если они отказываются или не отвечают, долю можно продавать третьим лицам.
3. Участие нотариуса.
   Все сделки с долями оформляются и заверяются у нотариуса. Нотариус проверяет соблюдение прав сособственников и правильность оформления сделки.
4. Минимальный размер доли.
   Сделка не будет зарегистрирована, если продаваемая доля меньше 6 кв. м (за исключением случаев наследования и приватизации).

Можно ли обязать собственника продать свою долю?

Иногда возникает ситуация, когда один из собственников владеет очень маленькой долей и не пользуется ею, препятствуя распоряжению недвижимостью. В этом случае по статье 252 Гражданского кодекса РФ суд может обязать собственника продать свою долю, если:

• Доля признана незначительной (например, меньше 6 кв. м и нельзя выделить комнату);
• Невозможно выделить эту долю в натуре (комнату или часть квартиры);
• Собственник не заинтересован в использовании доли (не участвует в управлении имуществом).

В таких случаях собственник обязан продать свою долю по рыночной стоимости по решению суда.

Каковы риски и особенности продажи микродолей, если они возникли по наследству или в приватизации?

Микродоли, которые не превышают 6 кв. м, часто появляются в результате наследования или приватизации жилья. Они законны, но с ними связаны серьезные риски:

• Продать такую долю нельзя в силу действующего запрета.
• Если владелец микродоли хочет выйти из собственности, ему придется ждать, пока другие собственники не решат выкупить долю.
• Владельцы микродолей могут создавать проблемы в совместном проживании и управлении квартирой, не неся при этом значительной доли расходов.

Заключение: что важно помнить собственникам долей о продаже долей в квартире

• С 1 сентября 2022 года минимальный размер доли для продажи составляет 6 квадратных метров.
• Доли меньше этого размера нельзя продать, кроме случаев наследования и приватизации.
• Перед продажей доли обязательно нужно уведомить сособственников, и они имеют преимущественное право выкупа.
• Сделки с долями оформляются нотариально.
• В исключительных случаях суд может обязать собственника продать свою долю, если она признана незначительной и не используется.
• При продаже доли нужно строго соблюдать закон и порядок уведомления, иначе сделка может быть признана недействительной.