г. Москва, ул. Марксистская, дом 20, стр. 8, помещ. 1/1 +7 (991) 685-27-88 Verh.liga@gmail.com
В современном гражданском обороте недвижимость нередко оказывается в долевой собственности, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. Вопрос о том, какую долю в квартире нельзя продать, волнует многих, особенно в условиях новых законодательных изменений и сложностей, связанных с микродолями. В этой статье мы подробно разберем, какие доли ограничены в продаже, каковы правовые основания таких ограничений, и что важно знать каждому собственнику, собирающемуся распоряжаться своей частью жилья.
Долевая собственность возникает, когда квартира принадлежит нескольким лицам — собственникам. В зависимости от условий владения, различают:
Доли могут быть:
До 1 сентября 2022 года законодательство не ограничивало минимальный размер доли в квартире. На практике это приводило к появлению так называемых микродолей — долей, площадь которых могла составлять всего несколько квадратных сантиметров. Такие доли часто использовались для получения прописки или становились объектом злоупотреблений со стороны нечистоплотных риелторов.
Микродоли создавали массу проблем:
Для борьбы с этими проблемами в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые запрещают дробить доли на части меньше 6 кв. м при их продаже и иных возмездных сделках. Теперь минимальный размер продаваемой доли составляет 6 квадратных метров.
Важно:
Если доля в квартире меньше 6 кв. м (за исключением наследования и приватизации), собственник не сможет оформить сделку продажи, мены или иного отчуждения такой доли. Нотариус, заверяющий сделку, не станет ее регистрировать, а Росреестр откажет в регистрации.
Этот запрет действует в рамках законодательства и направлен на предотвращение дробления жилья на бесполезно маленькие части, которые не позволяют эффективно распоряжаться недвижимостью и создают угрозу для законных интересов других собственников.
Продажа доли в квартире требует соблюдения ряда обязательных процедур:
Иногда возникает ситуация, когда один из собственников владеет очень маленькой долей и не пользуется ею, препятствуя распоряжению недвижимостью. В этом случае по статье 252 Гражданского кодекса РФ суд может обязать собственника продать свою долю, если:
В таких случаях собственник обязан продать свою долю по рыночной стоимости по решению суда.
Микродоли, которые не превышают 6 кв. м, часто появляются в результате наследования или приватизации жилья. Они законны, но с ними связаны серьезные риски: