Почему долевая собственность стала самым популярным выбором на рынке жилья?
Сегодня спрос на доли и комнаты в жилой недвижимости, особенно в таких крупных городах, как Санкт-Петербург, значительно вырос — в полтора раза по сравнению с первыми месяцами 2020 года. Это связано с тем, что долевая собственность стала одним из самых востребованных и доступных способов приобрести жилье или оформить регистрацию в регионе.
Покупка доли в квартире — явление массовое, но при этом довольно сложное в правовом и практическом смысле. Чтобы понять, в чем смысл покупать долю в квартире, важно рассмотреть, что такое долевая собственность, кому она подходит и какие преимущества и риски связаны с таким приобретением.
Что такое долевая собственность и почему она распространена?
Долевая собственность — форма владения недвижимостью, при которой одна квартира принадлежит нескольким лицам, и каждый из них имеет определенную часть (долю). Эти доли могут быть как равными, так и различными по величине. Например, если квартира принадлежит троим собственникам по ⅓ каждый — это идеальные доли, когда конкретная часть квартиры в натуре не выделена. В случае реальных долей — каждому собственнику выделяется конкретная часть жилья, например, отдельная комната с отдельным входом.
Долевая собственность широко распространилась после приватизации жилья в России. По данным, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке. Первоначально советские семьи оформляли квартиры в общую совместную собственность, но впоследствии столкнулись с проблемами наследования и продажи, что привело к переходу к оформлению долей через суд. Сейчас законодательство рекомендует приватизировать жилье именно в долевой собственности.
Зачем люди покупают долю в квартире?
Покупка доли — не всегда интуитивно понятное решение, особенно для тех, кто ищет жилье для проживания. В отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом с четко определенными границами, доля — понятие абстрактное и не всегда дает право на отдельное помещение. Тем не менее, у покупки доли есть несколько ключевых смыслов и целей:
1. Получение регистрации по месту жительства
Одна из самых популярных причин — оформление постоянной регистрации. Это важно для граждан, приезжающих из других регионов. Наличие доли позволяет официально зарегистрироваться в квартире, что дает доступ к городским социальным благам: прикрепление к поликлинике, возможность оформить детские пособия, зарегистрироваться в детский сад и школу, устроиться на работу и так далее. При этом стоимость такой доли может быть достаточно низкой — от 200 до 500 тысяч рублей, что делает эту возможность доступной.
2. Собственное проживание
Покупка доли в двух- или трехкомнатной квартире подходит тем, кто хочет жить в квартире, но не имеет возможности приобрести целое жилье или комнату, которая стоит заметно дороже. Доля в квартире, сопоставимая с площадью комнаты, позволяет законно выделить свое жилое пространство.
Важно помнить, что у владельца доли нет отдельного счета на коммунальные услуги, и вопросы пользования общими помещениями (кухня, ванная, туалет) решаются в согласовании с другими собственниками.
3. Инвестиции в недвижимость
Доля в квартире — объект инвестиций. Стоимость жилья растет, и даже небольшая доля может со временем увеличить свою цену. Инвесторы покупают так называемые проблемные доли с дисконтом, чтобы потом выкупить весь объект целиком, увеличить долю или перепродать по рыночной цене.
4. Последующий выкуп всей квартиры
Иногда покупка доли — это первый шаг к полному владению квартирой. Например, совладельцы или инвесторы постепенно выкупают все доли у других собственников, чтобы стать единоличными владельцами недвижимости.
Законодательство и особенности покупки доли
Покупка доли в квартире сопровождается строгими юридическими требованиями и правилами, которые направлены на защиту прав всех участников сделки.
Преимущественное право покупки
По закону совладельцы имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Продавец обязан в письменном виде уведомить всех совладельцев о продаже и дать им возможность приобрести долю в течение 30 дней. Если никто не воспользуется правом, долю можно продать третьему лицу.
Нотариальное удостоверение сделки
С 2016 года все сделки с долями — купля-продажа, дарение — подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это уменьшает риск мошенничества и обеспечивает контроль законности сделки.
Условия регистрации
Владелец доли может зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля составляет не менее 4 кв. м жилой площади. Меньшие доли не дают право на регистрацию.
Особенности при продаже долей с несовершеннолетними владельцами
Продажа долей, принадлежащих детям, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Родители или опекуны должны обеспечить несовершеннолетнему эквивалентное жилье.
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Преимущества:
- Доступность цены — доля стоит значительно дешевле квартиры или комнаты.
- Возможность регистрации — получение прописки с социальными и правовыми преимуществами.
- Инвестиционный потенциал — рост стоимости жилья может принести прибыль.
- Гибкость — возможность постепенно выкупать остальные доли.
Недостатки:
- Ограниченное пользование — отсутствие отдельного счетчика, необходимость согласования с другими собственниками.
- Сложности с проживанием — неудобства, связанные с общими помещениями и соседями.
- Риски юридических ошибок — возможность попасть на мошеннические схемы при покупке.
- Сложность перепродажи — найти покупателя на долю сложнее, чем на полноценное жилье.
Как купить долю в квартире: пошаговый алгоритм
- Заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности и количество совладельцев.
- Убедиться, что все совладельцы были уведомлены о продаже и не воспользовались правом преимущественной покупки (или получили нотариально заверенный отказ).
- Проверить юридическую чистоту документов и согласие супруга продавца (если применимо).
- Согласовать условия сделки с продавцом.
- Подготовить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса.
- Оплатить государственные пошлины.
- Подать документы в Росреестр (обычно это делает нотариус).
- Получить подтверждение регистрации перехода права собственности.
- Произвести окончательный расчет по договору.
Риски и меры безопасности при покупке доли
Покупка доли сопряжена с рисками:
- Нарушение права преимущественной покупки.
- Недействительность сделки из-за участия недееспособного продавца.
- Отсутствие согласия супруга или органов опеки.
- Мошеннические схемы и поддельные документы.
Рекомендуемые меры:
- Проверка всех документов и истории квартиры.
- Участие в сделке всех совладельцев при продаже.
- Запрос справок из нарко- и психоневрологических диспансеров продавца.
- Нотариальное удостоверение сделки.
- Консультация с юристом или опытным риелтором.
Можно ли купить долю в однокомнатной квартире?
Закон разрешает покупку долей и в однокомнатных квартирах. Однако практически проживать там будет сложно, если квартира уже занята другим собственником или семьей, так как невозможно изолировать долю и обеспечить комфортное совместное проживание.
Стоит ли покупать долю в квартире?
Покупка доли — разумный выбор в следующих случаях:
- Если бюджет не позволяет купить комнату или квартиру.
- Для получения регистрации и социальных льгот.
- Для инвестирования с последующим выкупом всей квартиры.
- Если есть возможность жить в квартире с согласия других собственников.
Перед покупкой стоит тщательно оценить свои цели и возможности, учесть все плюсы и минусы, а также обратиться за профессиональной юридической помощью.
Итог: почему покупка доли — это шанс, а не риск
Покупка доли в квартире — сложный, но перспективный инструмент на рынке недвижимости. Она открывает возможности для регистрации, проживания и инвестиций при сравнительно невысоких затратах. Однако эта сделка требует внимательного изучения всех юридических нюансов и соблюдения законодательства.
Как говорил Аристотель:
«Право — это не только набор правил, но и гарантия справедливости в обществе.»
Покупая долю в квартире, важно действовать именно в правовом поле, чтобы обеспечить свою безопасность и защитить интересы.