Покупка квартиры на этапе строительства привлекает инвесторов возможностью сэкономить до 40% от стоимости жилья. Однако не все задумываются о том, что продать такое жильё в классическом понимании — практически невозможно. Почему? Потому что человек, заключивший договор долевого участия (ДДУ), формально ещё не является собственником квартиры. Он обладает лишь правом требования по договору. В этой статье мы подробно разберём, как можно «продать» квартиру на стадии строительства, какие юридические шаги для этого нужны и на что обратить внимание.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Продать ещё не построенную квартиру нельзя, но можно уступить свои права по договору долевого участия. Такая операция называется переуступкой, или в юридической терминологии — цессией.

Переуступка возможна сразу после регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приёма-передачи квартиры. После этого квартира считается полученной, и права на неё можно уже передавать только через обычную продажу недвижимости.

Сделка оформляется соглашением об уступке прав, в котором стороны именуются «цедент» (продавец) и «цессионарий» (покупатель). Для простоты будем использовать привычные термины «продавец» и «покупатель», хотя юридически они немного отличаются.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю стоит помнить несколько ключевых моментов:

• Соглашение об уступке полностью передаёт все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор невозможно.
• Продавец отвечает только за действительность своих прав, но не за действия застройщика. Проблемы со строительством решать придётся напрямую с девелопером.
• После регистрации уступки у нового покупателя все отношения только с застройщиком.
• ДДУ регулирует имущественные права, поэтому даже если договор подписал один из супругов, правила совместной собственности распространяются на него. Нужна проверка брачного положения и согласие второго супруга через нотариуса.

На что обратить внимание в ДДУ перед переуступкой

При покупке квартиры через переуступку все права и обязанности переходят к вам, поэтому внимательно изучите ДДУ.

Основные условия договора:

1. Описание объекта долевого строительства: материал стен, этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, характеристики квартиры (количество комнат, балконов, лоджий). Всё должно соответствовать проектной декларации.
2. Срок передачи квартиры.
3. Цена квартиры, которая может быть указана:
• фиксированной суммой;
• произведением площади на цену 1 м²;
• суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика (для старых ДДУ).
4. Гарантийный срок: не менее 3 лет на инженерное оборудование и 5 лет на объект.
5. Способы обеспечения обязательств: залог дома и земельного участка, поручительство или страхование гражданской ответственности.
6. Регистрация ДДУ: без отметки о регистрации уступка невозможна.
7. Порядок уступки: проверьте, нужно ли согласие застройщика и какие процедуры предусмотрены.

Как проверить застройщика перед переуступкой

После переуступки все претензии идут к застройщику, поэтому заранее проверьте его надёжность:

• Изучите официальный сайт и учредительные документы.
• Закажите выписку из ЕГРЮЛ.
• Проверьте разрешение на строительство и проектную декларацию.
• Ознакомьтесь с отзывами в интернете и оцените готовые объекты.

Эти шаги минимизируют риски и помогут избежать проблем со сроками и качеством строительства.

Порядок оплаты и финансовые нюансы

При переуступке учитываются ипотека, рассрочка и рефинансирование:

• Цена может быть выше той, что заплатил первый дольщик. Налог на доход платится с разницы.
• Рассрочка: задолженность продавца автоматически становится вашим долгом.
• Ипотека: если квартира в залоге, нужно согласие банка. Возможны варианты: полное погашение или переоформление кредита на покупателя.
• Рефинансирование: при покупке через другой банк обсуждается порядок оплаты уступки, снятия старой ипотеки и регистрации новой.

Как оформить соглашение об уступке прав

1. Подготовьте проект соглашения в 4 экземплярах: два для сторон, один — для Росреестра, один — для застройщика.
2. Пропишите:
• реквизиты ДДУ;
• характеристики квартиры;
• сумму оплаты и порядок выплат;
• сумму, оплаченной продавцом;
• обязанности уведомить застройщика;
• ответственность за регистрацию и передачу документов;
• гарантию действительности прав.
3. Соберите документы: паспорта сторон, согласие супруга, справка об оплате ДДУ, квитанция госпошлины (350 руб.).
4. Подайте пакет в Росреестр и получите регистрацию.

После регистрации вы становитесь полноценным дольщиком.

Продажа квартиры в строящемся доме: шаги к успешной сделке

1. Оцените стоимость квартиры: используйте доски объявлений, оценочные компании, учитывайте площадь, расположение, этаж и застройщика.
2. Найдите покупателя и согласуйте цену.
3. Получите согласие застройщика и банка (если ипотека).
4. Заключите соглашение о переуступке и зарегистрируйте сделку.
5. Получите оплату и станьте новым дольщиком по ДДУ.

Если квартира куплена по эскроу, процедура схожа, только деньги поступают на счёт банка после выполнения застройщиком обязательств.

Сколько стоит переуступка прав

• Переоформление документов: 60–150 тыс. руб. (или 2–7% от стоимости квартиры).
• Нотариус: 2–3 тыс. руб. в Москве.
• Госпошлина: 350 руб.

Налог с продажи

Доход с переуступки облагается налогом, если недвижимость была в собственности меньше трёх лет. Продавец обязан задекларировать доход. Если цена продажи ниже, чем покупка — платить налог не нужно.

Риски и подводные камни

• Дважды не уступить: проверяйте регистрацию в реестре, чтобы новый владелец не продал квартиру повторно.
• Сумма переуступки: иногда превышает 100 тыс. руб. и делает сделку невыгодной.
• Ипотека и рассрочка: без согласия банка или полного погашения возможны ограничения.

Итог: продать или уступить?

Продажа квартиры на этапе строительства не возможна в классическом понимании. Разрешается только переуступить права по ДДУ, уведомив застройщика и соблюдая все юридические формальности. Это безопасная и законная процедура, которая позволяет быстро вывести средства, но требует внимательного отношения к документам, проверке застройщика и финансовых нюансов.

Для покупателей и инвесторов важно помнить: переуступка — это не просто сделка, а юридическая защита ваших прав на будущее жильё.