г. Москва, ул. Марксистская, дом 20, стр. 8, помещ. 1/1 +7 (991) 685-27-88 Verh.liga@gmail.com
Долевое участие в строительстве — один из самых распространённых способов приобретения недвижимости на первичном рынке. Термин прочно вошёл в юридическую и экономическую практику, однако для многих покупателей он остаётся туманным. Что именно означает участие в долевом строительстве, как работает договор долевого участия (ДДУ), какие права и гарантии он предоставляет дольщику, а также какие риски сохраняются даже при действующем законодательстве — разберёмся подробно.
Долевое строительство — это покупка квартиры или нежилого помещения в доме, который ещё только строится. Основанием для сделки является договор долевого участия (ДДУ), заключаемый между дольщиком (покупателем) и застройщиком (строительной компанией).
По условиям договора гражданин выплачивает денежные средства, а девелопер обязуется возвести объект и передать его будущему владельцу. Такая форма приобретения жилья регулируется федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
С 2019 года после вступления в силу поправок №151-ФЗ средства дольщиков защищены механизмом эскроу-счетов. Покупатель перечисляет деньги не напрямую застройщику, а на специальный банковский счёт. Девелопер получает доступ к финансам только после ввода дома в эксплуатацию. Если строительство приостанавливается или компания признаётся банкротом, вложенные средства возвращаются дольщику.
Важно понимать, что покупка квартиры в новостройке возможна не только через ДДУ. Существуют и другие формы:
Долевое участие отличается тем, что оно более жёстко регулируется законом и максимально защищает интересы покупателя.
Несмотря на государственный контроль, риски для дольщиков сохраняются. Прежде чем подписать ДДУ, следует тщательно проверить застройщика:
Эти шаги минимизируют вероятность столкновения с недобросовестным девелопером.
По закону №214-ФЗ договор долевого участия должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации ДДУ не имеет юридической силы.
В документе обязательно указываются:
Особое внимание стоит уделить соответствию данных в договоре сведениям из проектной декларации. Несоответствия могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Регистрация договора осуществляется в Росреестре или через МФЦ. Участники сделки предоставляют три экземпляра ДДУ, паспорта, квитанцию об оплате госпошлины и дополнительные документы застройщика.
Срок регистрации составляет от 7 до 9 рабочих дней. Только после этого дольщик вправе перечислить средства на эскроу-счёт.
После завершения строительства застройщик приглашает дольщиков на приёмку жилья. Если дефекты не выявлены, подписывается акт приёма-передачи и выдаются ключи. При обнаружении недостатков составляется дефектный акт, и компания обязана устранить их в течение двух месяцев.
Для оформления собственности необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить госпошлину (2000 рублей) и предоставить акт приёма-передачи вместе с ДДУ. Регистрация права занимает около 10 дней. В итоге покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.
Как и любая форма покупки жилья, долевое участие имеет свои сильные и слабые стороны.
Плюсы:
Минусы:
Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если:
В иных случаях спор решается через суд, например, при приостановке строительства или изменении проектной документации. В случае расторжения дольщик получает назад вложенные средства.
Интересным механизмом является переуступка прав требования по ДДУ. Фактически это продажа права на квартиру ещё до завершения строительства. Такой инструмент активно используют инвесторы, зарабатывающие на росте стоимости недвижимости.
Долевое участие в строительстве — это форма покупки недвижимости на этапе её возведения, которая регулируется строгими нормами закона и предполагает обязательное заключение и регистрацию договора долевого участия. Для покупателя это возможность приобрести квартиру дешевле, чем в готовом доме, но при этом сохранить правовые гарантии и защиту своих вложений.
Однако, несмотря на действующие механизмы контроля, полностью исключить риски невозможно. Поэтому перед подписанием договора важно тщательно проверять застройщика, изучать документы и при необходимости консультироваться с юристом. Только так можно превратить покупку по ДДУ в надёжное вложение в будущее жильё.