Покупка квартиры в новостройке — важный шаг, и многие россияне рассматривают вариант участия в долевом строительстве. На первый взгляд механизм кажется выгодным: цены на жильё ниже рыночных, государство регулирует процесс через Федеральный закон № 214-ФЗ, а с 2019 года деньги дольщиков защищены эскроу-счетами. Однако за привлекательными условиями скрываются и серьёзные проблемы. Рассмотрим подробно, чем плохо долевое строительство и какие риски ждут покупателя.

Долгое ожидание квартиры: главная проблема дольщика

Основной минус долевого строительства заключается во времени. Чтобы получить заветные ключи, дольщику приходится ждать не месяц и не два, а несколько лет. Даже если застройщик соблюдает сроки, указанные в договоре долевого участия (ДДУ), период строительства может составлять 2–4 года. За это время семья фактически остаётся без жилья, продолжает арендовать квартиру или выплачивать ипотеку, что увеличивает финансовую нагрузку.

Если же застройщик задерживает сдачу объекта, ожидание растягивается ещё больше. Закон № 214-ФЗ действительно обязывает компанию выплатить неустойку, но на практике добиться компенсации бывает сложно, особенно если девелопер ссылается на форс-мажор или пользуется мораторием на взыскание штрафов.

Риск банкротства застройщика

Даже после реформы 2019 года проблема банкротств девелоперов остаётся актуальной. Эскроу-счета позволяют вернуть вложенные деньги, но дольщик сталкивается с другой проблемой: стоимость квартиры за годы ожидания значительно вырастает. Получив обратно вложенные средства, он уже не сможет приобрести аналогичное жильё в том же районе. Таким образом, риск финансовых потерь никуда не исчезает.

К тому же в случае банкротства застройщика оформление возврата средств через банк может затянуться, а дольщик вновь окажется в подвешенном состоянии.

Возможные изменения проекта

Федеральный закон позволяет девелоперам вносить изменения в проектную декларацию уже после заключения договора. Это значит, что покупатель рискует столкнуться с неожиданностями: вместо обещанной детской площадки может появиться парковка, а в доме уменьшится площадь придомовой территории или изменится расположение секций.

Фактически дольщик приобретает «кота в мешке»: застройщик обязан предупредить об изменениях, но отказаться от сделки в таком случае получится не всегда без потерь времени и денег.

Финансовые риски для дольщиков

Ещё один аргумент против долевого строительства — потеря выгоды при возврате средств. Даже если застройщик вернёт деньги в полном объёме, инфляция и рост цен на жильё за несколько лет сделают их менее ценными.

К примеру, квартира, купленная по ДДУ за 4 млн рублей в 2020 году, к моменту банкротства застройщика в 2024-м может стоить уже 6–7 млн рублей. Дольщик получит назад свои 4 млн, но купить аналогичный объект уже не сможет.

Кроме того, сама процедура расторжения договора и возврата средств может быть связана с бюрократическими сложностями, судебными процессами и длительным ожиданием.

Недостатки договора долевого участия

Хотя ДДУ регулируется законом, каждый застройщик составляет его индивидуально. Это создаёт поле для юридических «ловушек». В договор могут включаться невыгодные для дольщика пункты:

• ограничение переуступки прав требования (запрет перепродать квартиру до сдачи дома);
• отказ от претензий в случае задержки сроков;
• формулировки, которые осложняют получение компенсации застройщиком.

Чтобы избежать проблем, дольщику приходится обращаться к юристу, что влечёт дополнительные расходы.

Возможные строительные недочёты

Даже если дом сдаётся вовремя, дольщика ждёт ещё одна проблема — качество строительства. Девелоперы нередко экономят на материалах или подрядчиках, что приводит к браку: трещинам в стенах, плохой шумоизоляции, проблемам с окнами и инженерией.

По закону застройщик обязан устранить дефекты, но на практике процесс может растянуться на месяцы. Иногда девелоперы уклоняются от ремонта, и дольщику приходится обращаться в суд.

Скрытые расходы и дополнительные платежи

Хотя долевое строительство изначально кажется более выгодным по цене, итоговая стоимость может вырасти за счёт дополнительных платежей. Некоторые застройщики навязывают платные услуги: оформление доверенности, услуги управляющей компании, дополнительные сборы за подключение коммуникаций.

Также следует учитывать расходы на аренду жилья до момента сдачи дома, оплату госпошлин и нотариальных услуг, услуги юристов. В итоге итоговая сумма может оказаться сопоставимой с покупкой готовой квартиры.

Итог: стоит ли участвовать в долевом строительстве?

Долевое строительство имеет очевидные плюсы: цена на старте ниже, чем у готового жилья, сделки регулируются 214-ФЗ, а деньги защищены эскроу-счетами. Однако нельзя игнорировать и минусы.

Чем плохо долевое строительство? Оно сопряжено с длительным ожиданием, риском банкротства застройщика, изменением проектной документации, потенциальными строительными дефектами и финансовыми потерями из-за роста цен на жильё. Дольщик остаётся уязвимым в условиях нестабильной экономической ситуации и вынужден учитывать, что даже защищённый законом механизм не гарантирует полного отсутствия проблем.

Таким образом, участие в долевом строительстве подходит только тем, кто готов ждать несколько лет и принимать на себя определённые риски. Тем, кто ценит стабильность и хочет получить квартиру сразу, безопаснее приобретать недвижимость по договору купли-продажи уже готового жилья.