Ипотека остаётся одним из немногих доступных инструментов для приобретения собственного жилья в России. Несмотря на рост процентных ставок и удорожание недвижимости, миллионы россиян продолжают оформлять жилищные кредиты. Но главный вопрос, который волнует потенциальных заемщиков, звучит просто: какой доход нужен, чтобы банк одобрил ипотеку?
Почему банки оценивают не зарплату, а платёжеспособность
В 2025 году требования банков стали строже. Финансовые организации больше не ориентируются только на размер официального дохода, а комплексно анализируют способность заемщика стабильно обслуживать долг.
При этом ключевыми остаются три критерия:
- Соотношение дохода и расходов — ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 30–50% от общего дохода.
- Подтверждение дохода — банки учитывают только официальные поступления, которые можно проверить через налоговую или пенсионный фонд.
- Показатель долговой нагрузки (ПДН) — сумма всех ежемесячных выплат по кредитам, делённая на доход, в процентах. Оптимальный ПДН — до 30%, допустимый — до 50%.
Пример: если ежемесячный ипотечный платёж — 40 000 ₽, то для комфортного обслуживания кредита доход должен составлять от 80 000 ₽ при ПДН 50%, или от 133 000 ₽ при ПДН 30%.
Минимальная и комфортная зарплата для ипотеки
Единого «магического» числа, при котором ипотеку одобрят, не существует. Всё зависит от стоимости жилья, региона, первоначального взноса и процентной ставки. Однако есть усреднённые ориентиры.
По данным Национального бюро кредитных историй, во второй половине 2024 года рекомендуемый доход для ипотеки в России составлял от 103 200 ₽ в месяц. Но разброс по регионам огромный:
- Москва — от 223 900 ₽
- Санкт-Петербург — от 180 000 ₽
- Удмуртская Республика — от 76 100 ₽
Чем дороже жильё в регионе, тем выше планка дохода.
Как рассчитать доход для ипотеки: формула и примеры
Банки используют простое правило:
Доход ≥ Ежемесячный платёж × 2 (или × 3 для комфортного обслуживания долга)
Пример 1: квартира в Смоленске, цена 2,5 млн ₽, первоначальный взнос 500 000 ₽, ставка 22%, срок 30 лет. Ежемесячный платёж — 37 000 ₽.
- Минимальный доход для ПДН 50% — 74 000 ₽
- Комфортный доход для ПДН 30% — 123 000 ₽
Пример 2: квартира в Москве за 18 млн ₽, первоначальный взнос 6 млн ₽, ставка 6% по льготной ипотеке, срок 30 лет. Платёж — около 72 000 ₽.
- Минимальный доход — 240 000 ₽ (ПДН 30%)
Пример 3: та же квартира в Москве, но ставка 26%, платёж — около 260 000 ₽.
- Минимальный доход — 520 000 ₽ (ПДН 50%), комфортный — 860 000 ₽ (ПДН 30%).
Какие доходы банк учтёт при расчёте
Включаются только официально подтверждённые источники:
- зарплата по трудовому договору;
- доход самозанятого или ИП (с подтверждающей декларацией);
- пенсии, пособия, выплаты по договорам;
- арендные платежи (по зарегистрированному договору);
- дивиденды и доходы от инвестиций.
Не учитываются: «серая» зарплата, денежные переводы от родственников, неофициальные подработки без документального подтверждения.
Что делать, если зарплата маленькая
Низкий доход не всегда закрывает дорогу к ипотеке. Есть способы повысить шансы:
- Привлечь созаемщиков — их доход суммируется с вашим.
- Увеличить первоначальный взнос — снижает сумму кредита и платёж.
- Выбрать более длительный срок кредитования — до 30 лет, чтобы уменьшить ежемесячную нагрузку.
- Использовать господдержку — семейную, IT- или сельскую ипотеку.
- Предоставить дополнительный залог — например, другую недвижимость.
Требования СберБанка как примера
СберБанк, один из лидеров ипотечного кредитования, придерживается правила: доход должен быть минимум в 2 раза выше ежемесячного платежа.
При зарплате 60 000 ₽ в среднем можно рассчитывать на кредит с платежом около 30 000 ₽. Но это условие меняется в зависимости от стоимости жилья, размера первоначального взноса и кредитной истории.
Итог: зарплата для ипотеки — это не цифра, а баланс
В 2025 году средний рекомендуемый доход для получения ипотеки в России — около 102–105 тыс. ₽ в месяц. Но реальный порог зависит от:
- региона покупки;
- стоимости квартиры;
- первоначального взноса;
- процентной ставки;
- ПДН и кредитной истории.
Главное — ежемесячный платёж не должен превышать половину, а лучше — треть вашего подтверждённого дохода. При грамотном подборе условий даже при умеренной зарплате ипотека остаётся доступной.