Получить ипотечный кредит в России становится все сложнее. Статистика последних лет показывает рост числа отказов: по данным экспертов, в прошлом году почти каждый второй заемщик новостроек получал отказ, а на вторичном рынке — каждый третий. В 2024 году ситуация только усложняется. Разберемся, кому банки точно откажут в ипотеке и как избежать ошибок при подаче заявки.

Испорченная кредитная история или её отсутствие: первый барьер на пути к ипотеке

Одна из первых проверок, которую проводит банк, касается кредитной истории (КИ) заемщика. КИ отражает все предыдущие кредиты, займы и их погашение.

• Небольшие просрочки до месяца обычно не влияют на решение банка.
• Длительные и частые просрочки, уклонение от платежей или судебные разбирательства могут полностью лишить шансы на одобрение.

Если за последние шесть месяцев были просрочки свыше 60 дней, вероятность получить ипотеку минимальна. Банки по-разному анализируют КИ: кто-то смотрит последние 3 года, кто-то — 5, а некоторые проверяют все кредиты заемщика с первого.

Важно учитывать возможные технические ошибки: закрытый кредит может отображаться как активный, создавая впечатление о высокой финансовой нагрузке. Исправить такие ошибки можно через банк, который выдавал кредит: он обязан обновить данные в бюро кредитных историй в течение 10 рабочих дней.

Отсутствие кредитной истории — тоже минус. Банк не сможет оценить платежеспособность и часто отказывает «на всякий случай». Решение простое: за несколько месяцев до подачи заявки взять и аккуратно погасить пару небольших кредитов, чтобы данные обновились в БКИ.

Недостаточный доход: когда зарплата не дотягивает до ипотечных стандартов

Банки придерживаются правила: ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% чистого дохода заемщика. При этом учитываются расходы на детей, другие кредиты и налоги.

Если дохода недостаточно, можно:

• увеличить срок кредита,
• уменьшить сумму займа,
• привлечь созаемщика или поручителя.

Банки также проверяют работодателя: нестабильные компании или проблемы с налоговой могут стать поводом усомниться в надежности дохода клиента.

Статистика показывает, что минимальный доход для комфортного обслуживания средней ипотеки в России составляет около 100 тыс. руб. в месяц, для Москвы — почти 185 тыс. руб. Для высокодоходных регионов допустимый ПДН может доходить до 80%, а для регионов с низким доходом — до 30%.

Высокая кредитная нагрузка и долги: ПДН как индикатор риска

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Он показывает, сколько процентов дохода заемщика уходит на все кредиты вместе с будущей ипотекой.

• ПДН выше 50% для большинства заемщиков — серьезный повод для отказа.
• Учтите, что банк учитывает все долги, включая кредитные карты и штрафы, даже если ими не пользуетесь.
• Долги по ЖКУ, алиментам или исполнительным производствам также снижают шансы на одобрение.

Совокупность высокой кредитной нагрузки и низкого первоначального взноса делает ипотеку практически недоступной: банки оценивают риск потерь и устанавливают повышенные требования к таким заемщикам.

Ошибки в документах и недостоверная информация

Даже случайное искажение данных в анкете, неверный адрес регистрации или преувеличенный доход могут стать причиной отказа. Банки тщательно проверяют документы, и ошибки в них часто играют решающую роль.

Объект кредитования: важность ликвидности недвижимости

Ипотека выдается под залог недвижимости, и банк оценивает ее ликвидность. К примеру:

• квартиры в домах с деревянными перекрытиями или старше 35–40 лет,
• объекты с незаконными перепланировками,

могут стать причиной отказа. Рекомендуется сначала получить одобрение кредита по финансовым параметрам, а потом подбирать жилье.

Первоначальный взнос: чем больше — тем лучше

Современные банки предпочитают первоначальный взнос от 30%. Низкий ПВ в сочетании с высоким ПДН повышает риск отказа. Нельзя просто брать потребительский кредит для увеличения ПВ — банк проверяет текущую долговую нагрузку и КИ перед подписанием договора.

Внешний вид, манера общения и репутация заемщика

Хотя многие заявки оформляются дистанционно, личное обращение в банк не потеряло значения. Важны:

• опрятный внешний вид,
• уверенные и спокойные ответы на вопросы менеджера,
• репутация в соцсетях: скандальные публикации могут снизить шансы на одобрение.

Кому еще будет сложно получить ипотеку

Эксперты выделяют дополнительные категории «рисковых» заемщиков:

1. С низкой кредитоспособностью: ПКР ниже 597 баллов практически лишает шансов на ипотеку.
2. С нестабильным доходом или низким стажем на последнем месте работы.
3. Индивидуальные предприниматели, фрилансеры, работники с плавающими доходами.

Важно понимать, что профессия сама по себе не критична, решает совокупность факторов: стабильность и прогнозируемость дохода.

Как узнать причину отказа и повысить шансы на одобрение

• Банк обязан указать причину отказа. Но часто формулировки общие: «кредитная политика банка» или «прочее».
• Подробности можно выяснить у кредитного менеджера, который иногда дает рекомендации для исправления ситуации.
• Если отказали в одном банке, стоит попробовать подать заявку в другой.

Практические советы для повышения шансов

1. Проверить и при необходимости исправить кредитную историю через БКИ.
2. Рассчитать комфортный ежемесячный платеж и подобрать сумму кредита.
3. Максимально полно предоставить банку информацию о доходах.
4. Оформить кредит в банке, где уже есть положительная история.
5. Подождать несколько месяцев, если стаж на последнем месте работы небольшой.
6. Увеличить первоначальный взнос и привлекать созаемщиков при высоком ПДН.

Получение ипотечного кредита в России — сложный процесс, зависящий от множества факторов: кредитной истории, дохода, долговой нагрузки, объекта недвижимости и даже репутации заемщика. Соблюдение рекомендаций и корректная подготовка документов значительно повышают шансы на успешное одобрение.