Ипотека остаётся одним из основных инструментов для приобретения жилья, но в 2025 году получить её стало сложнее. Рост процентных ставок и постоянное удорожание недвижимости заставляют потенциальных заемщиков тщательно рассчитывать свои финансовые возможности. В этой статье мы подробно разберем, какую сумму нужно вложить, чтобы банк одобрил ипотеку, а также какие факторы влияют на платежеспособность заемщика и на условия кредитования.

Почему важно понимать, сколько нужно вложить для ипотеки

Главная задача банка — минимизировать риски невыплаты. Кредитная организация оценивает не только стоимость жилья, но и финансовую устойчивость клиента. Минимальный первоначальный взнос, стабильный доход и чистая кредитная история — ключевые элементы успешного получения ипотеки.

В 2025 году большинство банков требуют официальное подтверждение дохода и учитывают:

• Возраст заемщика: от 21 до 75 лет;
• Стаж работы на текущем месте: не менее 3 месяцев;
• Гражданство РФ и наличие постоянной/временной регистрации;
• Чистую кредитную историю, отсутствие просрочек.

Для семейных клиентов банк оценивает совокупный доход супругов, особенно если они указаны как созаемщики. Наличие брачного договора или нотариального согласия может изменить условия сделки и снизить риски банка.

Как банки оценивают платежеспособность

Банки используют простой принцип: чем выше доход, тем больше шансов на одобрение ипотеки. Основные критерии:

• Средний уровень заработка в регионе;
• Стоимость приобретаемой недвижимости;
• Соотношение доходов и расходов (доход должен быть как минимум в два раза выше ежемесячного платежа);
• Долговая нагрузка заемщика (сумма всех кредитов относительно дохода).

Рекомендация экспертов: ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% совокупного дохода семьи. Кроме этого, учитываются действующие кредиты, алименты и другие обязательные расходы.

Минимальный доход для ипотеки в 2025 году

По данным Национального бюро кредитных историй, средний ежемесячный доход для одобрения ипотеки в 2025 году превышает 102 тыс. рублей.

Однако требования сильно зависят от региона и стоимости жилья. Например:

• В Москве при покупке квартиры 45 м² на первичном рынке стоимостью 18 млн ₽ и семейной ипотеке под 6% годовых ежемесячный платеж составит около 72 тыс. ₽. Для комфортного погашения кредита зарплата заемщика должна быть не менее 240 тыс. ₽.
• При рыночной ставке 26% годовых платеж вырастает до 260 тыс. ₽, что требует совокупного дохода около 520–860 тыс. ₽ при допустимой долговой нагрузке 30–50%.
• В регионах доход для одобрения ипотеки может быть значительно ниже. Например, для Удмуртской Республики минимальный доход составляет около 76 тыс. ₽, а в Смоленской области — около 74 тыс. ₽.

Важно понимать: банки оценивают не просто доход, а платежеспособность, учитывая расходы, кредиты, иждивенцев и другие обязательные траты.

Как подтвердить доход для банка

Для одобрения ипотеки банк учитывает только официальный доход, который можно документально подтвердить. Подойдут следующие документы:

• Справка 2-НДФЛ — показывает уровень официального дохода за последние 12 месяцев;
• Справка по форме банка — содержит сведения о зарплате и стаже;
• Трудовой договор и трудовая книжка — требуются для госпрограмм, подтверждают стаж;
• Выписка со счета с зарплатными начислениями;
• Декларации для индивидуальных предпринимателей (УСН, ЕСХН, 3-НДФЛ);
• Справки о пенсии;
• Договор аренды — как подтверждение дополнительного дохода.

Если часть зарплаты «в конверте», банк учтет только официальную часть. Например, при зарплате 40 тыс. ₽ официально и 30 тыс. ₽ «в конверте» в расчет пойдет только 40 тыс. ₽.

Минимальные вложения: что влияет на первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик платит сразу при покупке недвижимости. Чем выше взнос, тем меньше сумма кредита, а значит, и ежемесячный платеж. Рекомендуется:

• Минимальный взнос — от 20–30% стоимости жилья;
• Для заемщиков с небольшой зарплатой желательно накопить 50% стоимости квартиры, чтобы повысить шансы на одобрение;
• Можно использовать господдержку — материнский капитал, льготные программы для семей, ИТ-ипотеку и Дальневосточную ипотеку.

Практические примеры расчета

Пример 1 — квартира в Смоленске:

• Стоимость квартиры: 2,5 млн ₽
• Первоначальный взнос: 500 тыс. ₽
• Кредит: 2 млн ₽ на 30 лет, ставка 22%
• Ежемесячный платеж: около 37 тыс. ₽
• Минимальный доход: 74 тыс. ₽

Пример 2 — квартира в Москве:

• Стоимость квартиры: 18 млн ₽
• Первоначальный взнос: 6 млн ₽ (33%)
• Кредит: 12 млн ₽, ставка 6%
• Ежемесячный платеж: около 72 тыс. ₽
• Минимальный доход: 240 тыс. ₽

Пример 3 — покупка совместно с супругом:

• Совокупный доход: 120 тыс. ₽
• Квартира 45 м² в регионе со средней стоимостью 4 млн ₽
• Кредит: 3,5 млн ₽ на 20 лет
• Ежемесячный платеж: 19–20 тыс. ₽
• Доход позволяет комфортно погашать ипотеку.

Как увеличить шансы на одобрение ипотеки при небольшой зарплате

1. Привлечь созаемщиков или поручителей — их доход учитывается банком;
2. Выбрать максимально длительный срок кредитования — до 30 лет, чтобы снизить ежемесячный платеж;
3. Использовать льготные программы — семейная ипотека, ИТ-ипотека, программы для жителей Дальнего Востока;
4. Снизить долговую нагрузку — погасить существующие кредиты перед подачей заявки;
5. Увеличить официальную часть дохода — бонусы, премии, перевод на официальную зарплату.

Итог: сколько нужно вложить, чтобы взять ипотеку

Чтобы успешно получить ипотеку в 2025 году:

• Иметь официальный доход, достаточный для комфортного погашения ежемесячного платежа;
• Подтвердить доход документально;
• Накопить первоначальный взнос — чем больше, тем выше шансы;
• При необходимости привлечь созаемщиков или поручителей;
• Выбирать программы с учетом своей платежеспособности.

Даже при небольшой зарплате ипотека доступна, если грамотно подготовиться и использовать все инструменты для снижения рисков.